Um conceito de liberdade é que a pessoa pode fazer qualquer coisa dês de que não prejudique os outros, conforme estipulado no artigo 4 da Declaração de Direitos Humanos e Cidadania de 1789.
Aqueles que escreveram este documento histórico no final do século 18 certamente não pensaram sobre a futura relação da propriedade de um condomínio, embora este princípio se aplique em todos os aspectos.
Mas qualquer pessoa que viva nessa realidade moderna pode nos dizer o quão próximos são nossos vizinhos. Quando tantas pessoas diferentes vivem em um espaço tão pequeno, isso é o resultado natural do conflito.
Os proprietários de condomínios não compartilham áreas comuns, mas compartilham os direitos e obrigações estabelecidas no país, que também precisa se adequar às legislações nacionais.
REGRAS DE CONVIVÊNCIA
A Convenção e o Regimento Interno estão entre os principais instrumentos que regem tal convivência. Ambos devem se complementar, sobretudo quando houver lacunas de entendimento.
DIFERENÇA ENTRE CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO
A Convenção, distingue a advogada, é um documento elaborado pela construtora no momento da constituição do condomínio. Já o Regimento Interno, como o próprio nome diz, serve para regulamentar internamente as questões mais relacionadas à convivência.
Por isso, tanto o Regimento quanto a Convenção tendem a variar de condomínio para condomínio. Por ser mais detalhado e portar regras de convivência, de acordo com a circunstância do condomínio, o Regimento Interno deverá estar em obediência à Convenção, devidamente registrada em cartório. Ou seja, tem efeito erga omnes, o que significa que está pública e acessível para quem quiser ler.
HIERARQUIA
Fora do condomínio, de forma macro, há o Código Civil. E dentro do condomínio, como forma de legislação interna, tem a Convenção e o Regimento; nessa ordem.
A Convenção, está acima do Regimento. Nela constam todas as regras de funcionamento do condomínio, incluindo os direitos e deveres básicos de todos, a forma de administração, até orientações sobre como convocar uma assembleia.
O Regimento Interno, por sua vez, vem complementar a Convenção. Por meio dele, são estabelecidas as regras de convivência, regulamento da área comum, o que todos podem ou não fazer nas dependências do prédio, etc. Toda e qualquer decisão, todo e qualquer ato, tem que obedecer a essa hierarquia. Um ato não pode ferir o Regimento, a Convenção, o Código Civil e nem a Constituição.
Sendo assim, garante ele, é possível que uma decisão seja tomada dentro de um condomínio, tomando como parâmetro a Constituição. A gente pode ter uma deliberação de assembleia que atinge princípios constitucionais, como a dignidade da pessoa humana.
ALTERAÇÕES APROVADAS EM ASSEMBLEIA
Por serem adaptáveis, a Convenção e o Regimento Interno não são fixos e estão sujeitos a modificações, a depender das circunstâncias.
SÍNDICO: O ADMINISTRADOR E FACILITADOR DA COMUNICAÇÃO
Quando se fala em convivência, é importante citar o síndico e o papel central que ele exerce nos condomínios.
Ao mesmo tempo em que tem a obrigação de administrar o condomínio como um todo, o síndico também deve respeitar o direito de propriedade de cada um dos condôminos.
E atuar como um verdadeiro facilitador da comunicação, prezando sempre pelo respeito, apaziguando eventuais conflitos para viabilizar uma boa convivência entre todos.
RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL
Conforme o Artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, bem como representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.
Ela lembra que, nessa relação, o coletivo impera em prol dos condôminos. O síndico deverá sempre prezar e adotar medidas para garantir os três esses: segurança, saúde e sossego de todos.
As convenções de condomínios costumam acrescentar algumas atribuições ao síndico. Então, o síndico é aquele que zela pelo interesse coletivo, pela manutenção e conservação da edificação, pela ordem no condomínio, pelo cumprimento dos normativos internos e também tem que obedecer à lei, que também traz algumas imposições. O síndico é o administrador de tudo isso.
NEM SEMPRE A CULPA É DO SÍNDICO
Apesar de toda a responsabilidade, nem sempre a culpa de todo e qualquer problema registrado no condomínio deve recair, necessariamente, sobre o síndico.
A depender de cada caso, deverá ser averiguada a responsabilidade do síndico na condução e solução do problema, bem como se houve negligência do mesmo em alguma situação.
O síndico não pode, por exemplo, responder por um ato irresponsável de um condômino. Será responsabilizado apenas quando for omisso ou se equivocar perante suas atribuições.
Se há um ato irresponsável praticado por um condômino contra outro, esse condômino é sim diretamente responsável pelo ato que praticou.
Via: Diário do Nordeste
